▎专题分析丨By：世联评估
资产评估有三种基本方法，市场法、成本法和收益法，而这三种基本方法也有各自不同的特点。
一、成本法
(资料图)
成本法是从成本的角度来衡量资产的价值，它首先估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。如果被评估对象是一台全新的设备或一个全新的工厂，则被评估对象的价值为它的重置成本。根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估资产已经使用过，则应该从重置成本中扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。因此，重置成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。
用成本法评估资产的优点是：
评估结果更趋于公平，有利于特定用途和个人资产的合理评估，它有利于企业资产保值。
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用成本法评估资产的缺点是：
采用成本法的缺点是大量的工作，但它是基于历史数据来确定当前值，必须全面分析这一假设的可行性，此外，经济折旧不容易完整和准确计算。
易与成本法发生混淆的一个名词是“资产基础法”。美国评估师协会（American Society of Appraisers）定义的资产基础法是“采用一种方法或多种评估方法，根据企业资产扣除负债后的价值确定经营组合、企业所有者权益或企业股票价值的常用评估方式。”资产基础法也运用了替代原则，即认为谨慎的买方不会以超出购买具有相同效用的可替代物品的价格来购买该物品。美国评估师协会认为，从资产基础法这一方法原则来观察，“企业价值评估中的资产基础法，可以类比为其他价值评估科目中的成本法。”
运用资产基础法得出的结果是100%的权益价值。显然，它适用于具有控股权的公司或投资公司、资本密集型的企业、经营不善的企业、非赢利性实体的整体价值评估。
当评估机构遇到以下情形的企业：
① 投资收益是企业的主要利润来源；
② 企业的固定资产中包含位于繁华商业区的房地产。
则
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评估机构需要对第一种企业的长期投资，采用收益法对被投资企业进行企业价值评估，从而确定该长期投资的价值；对于第二种企业的繁华商业区的房地产，需要采用市场法进行评估。
从上述两例情形下企业的评估手段可以看出，资产基础法并不等于成本法。资产基础法包括可能采用收益法计算的长期投资的股权价值，还可能采用市场法计算固定资产价值。而在评估企业的无形资产时，更是往往需要采用收益法。
二、市场法
市场法是相对估值法，企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法主要分为可比交易案例法和上市公司比较法。
可比交易案例法
可比交易案例法又称交易案例比较法，是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
可比交易案例法在企业价值评估中的应用需要有大量及时有效的市场交易案例作为基础，并且这些交易案例信息需要透明、规范，才能为评估师收集、编辑、分析、运算，目前国内已经有越来越多的市场咨询机构开始提供产权交易信息，但在产权交易的规范透明度、交易信息披露的充分性等方面还需要进一步提高。
上市公司比较法
上市公司比较法在企业价值评估中的应用有赖于资本市场的成长，通过选取可比公司，并计算可比公司的价格乘数，再将该价格乘数与标的公司的相关指标进行计算从而得到内在价值的估计值。这里的可比公司是指与被估值公司有相似的主营业务和经营特征等指标的公司，其背后的经济原理是一价定律，即两种资产若决定其价值的因素（利润率、风险等）相似，那么它们的价格应该趋同。在具体计算时，要考虑剔除会计政策或会计估计方式差异因素和非经营、溢余资产后的影响。还要结合被评估企业和可比上市公司在财务绩效、规模风险性、成长性等方面的差异，调整被评估企业的价值比率。主要用到的价值比率可详看以下论述：。
01
市盈率估值法（PE）。
市盈率是股票价格和每股收益的比例，市盈率估值法的计算公式为：P=PE×EPS。
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市盈率估值法的优点
每股收益是衡量盈利能力的重要指标。市盈率估值法中运用每股收益求得股票价格的估计值，将股票价格与公司盈利能力直接联系起来。而且在实际投资中，市盈率是在所有价格乘数中最被广泛认可和使用的。
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市盈率估值法的缺点
首先，公司的EPS可以是负数、零或是极小的正数，这样计算出来的市盈率就没有任何经济意义。其次，只有经常性项目才能反映公司的盈利能力，而那些非经常性项目，由于是不可持续的，故而无法衡量一个企业的长期盈利能力和创造财富的能力，然而在实践中很难将经常性项目和非经常性项目区分开来。最后，采用PE估值法，相当于假设标的公司的市盈率处于行业的平均水平，然而这一假设并不总是合理的。
02
市净率估值法（PB）
市净率是指股票价格与每股账面价值（每股净资产）的比率，市净率估值法的计算公式可表示为：P=PB×BVPS。
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在市盈率估值法中
每股收益可能是负数或零，但是市净率估值法中使用的每股账面价值往往是多期积累的一个积累量，因此通常为正数。此外，每股账面价值比每股收益更加稳定，更适合于衡量那些固定资产较多的企业。不仅如此，对于金融企业等流动资产较多的企业，每股账面价值也是较为合理的衡量指标。
其次，当发生通货膨胀或技术变革时，公司资产的账面价值和实际价值之间就会产生较大的差异，此时每股账面价值便不能很好的衡量公司的价值。
03
市销率估值法（PS）
市销率是指股票价格和每股销售收入之间的比率，市销率估值法的公式为：P=PS×SPS。
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市销率估值法的合理性在于：
与净利润和账面价值相比，销售收入不易被操纵，因此市销率估值法的结果相对更加可靠；企业的销售额不会出现负值，当每股收益为负时，市销率估值法仍然适用；市销率相对于市盈率来说更加稳定。
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市销率估值法的弊端主要在于：
销售收入只能反映公司的销售状况，而不能反映公司的盈利能力。若公司的销售收入很高，但同时成本控制不佳，就会出现销售状况很好但公司利润很低的情况，这会使得市销率估值法的准确性受到影响。
综上所述，PE估值法是一种较为通用的估值方法，但是由于该方法要求企业有持续稳定的盈利能力，因此对于初创企业并不适用，因为该类企业往往在经营模式和技术上还存在较大的不确定性。PB估值法适用于成熟期或衰退期的企业，因为这类企业通常拥有大量的固定资产，从而资产的账面价值较稳定。此外，对于建筑和房地产业这类周期性行业，由于其账面价值相对稳定且固定资产占账面价值的比重较大，因此适用于PB估值法。PS估值法适用于销售收入稳定且成本控制较好的企业，这类企业所属的行业往往处于生命周期的中后期，因此对幼稚期的行业同样不太适合。
除此之外，价值比率种类还包括息税前收益价值比率、税后现金流量价值比率、总资产价值比率、成本市价比率、矿山可开采储量价值比率等。
三、收益法
收益法是对被评估资产的未来预期收益进行估计，并将其转换为现值来确定被评估资产的价值。收益法评估资产的优点是能够真实、准确地反映企业资本化的价值，并与投资决策相结合。用这种方法评估的资产价值容易被双方接受。采用收益法对资产进行评估的缺点是：预期收益难以预测，受主观判断强烈和未来不可预见因素的影响，评估的使用范围相对较小，一般采用企业整体资产和单项资产评估未来可预测收益。
收益法模型主要包括股利折现模型、股权自由现金流量折现模型、企业自由现金流量折现模型以及经济利润折现模型。
01
股利折现模型
（1）零增长模型V=DPS/Re
（2）固定增长模型V=DPS1/(Re-g）
（3）两阶段增长模型
02
股权自由现金流量折现模型
（1）
企业自由现金流量
=股权自由现金流量+债权自由现金流量债权自由现金流量
=税后利息支出+偿还债务本金-新借付息债务股权自由现金流量
=企业自由现金流量-债权自由现金流量
（2）
企业自由现金流量
=（税后净营业利润+折旧及摊销）-（资本性支出+营运资金增加）
两阶段模型：
（3）
股权自由现金流量
=【（税后净营业利润+折旧及摊销）-（资本性支出+营运资金增加）】-【税后利息费用-付息债务的净偿还】
两阶段模型：
03
经济利润折现模型
经济利润也称为经济增加值（EVA)，是指企业税后净营业利润减去资本成本后的余额。
计算方法：
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方法一：
经济利润=税后净营业利润-投入资本的成本
税后净营业利润=净利润+利息费用x（1-所得税税率）=息税前利润x（1-所得税税率）
投入资本=债务资本+权益资本
投入资本成本=债务资本成本+股权资本成本=利息费用x（1-所得税税率）+股权资本成本
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方法二：
经济利润=净利润-股权资本成本
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方法三：
经济利润=投入资本x（投入资本回报率-加权平均资本成本率）=税后净营业利润-投入资本x加权平均资本成本率
投入资本回报率=经营利润率x平均资本周转率x（1-企业所得税税率）
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方法四：两阶段模型
IC——投入资本，其中IC0指评估基准日投入资本。
股利折现模型和自由现金流折现模型通常适用于比较成熟的行业，其中股利折现模型适用于大型金融行业，如银行，以及受管制的公司，如公共事业机构；上市公司评估多采用自由现金流折现模型。但是，绝对估值法对周期性行业的估值准确性有限，因为周期性行业受宏观经济变化的影响较大，因为无法对未来的经营状况进行有效预测。
世联-资产评估
世联评估不断深化评估全产业链专业优势，不断提升创新能力，专注于真实资产价值数据的采集、整理、加工、应用和分享，并提供多元化的资产价值评估和资产价值数据解决方案。2017年，世联评估与中瑞国际合力打造的新平台—— “中瑞世联”，2020年，世联评估也入选了证监会公布的新增证券评估机构备案名单，成为了一家证券评估机构。世联评估不仅在证券化、不良资产、信托投融管退、国资停转并购等方面取得良好的品牌效应，在矿业、军工、证券业务方面也做了全面的补充，成为国内首个全牌照评估品牌。
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击查阅转载规则。
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